平凉市人民政府办公室关于印发平凉市城市建设用地容积率管理办法的通知
索 引 号 发布部门 市政府办公室
文 号 平政办发〔2018〕172号 发布日期 2018/9/28
主题分类 市场监管、安全生产监管 浏览次数 490
    

平凉市人民政府办公室

关于印发平凉市城市建设用地容积率

管理办法的通知

各县(区)人民政府,平凉工业园区管委会,市政府各部门,中、省驻平有关单位:

《平凉市城市建设用地容积率管理办法》已经市政府第24次常务会议审定通过,现印发你们,请认真贯彻执行。

                       

                         

                     

平凉市人民政府办公室

                                 201897

平凉市城市建设用地容积率管理办法

第一章   

第一条 为进一步规范建设用地容积率的管理,根据《中华人民共和国城乡规划法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》、《住房和城乡建设部建设用地容积率管理办法》、《甘肃省城乡规划条例》、《甘肃省建设项目规划许可办法》等法律法规,结合我市实际,制定本办法。

第二条 在城市规划区内以划拨或出让方式提供国有土地使用权的建设用地的容积率管理,适用本办法。

城市规划区指中心城市、县城总体规划中划定的城市已建成区和因城市建设发展需要,必须实行规划控制的区域。

建设用地指中心城市、县城总体规划中确定的城市内居住、公共管理与公共服务设施、商业服务业设施、工业、物流仓储、道路与交通设施、公用设施、绿地与广场等八大类用地。

第二章  容积率计算

第三条 容积率是指某一基地范围内,地面以上各类建筑的建筑面积总和与建设用地面积的比值。表达公式为:

容积率=地上总建筑面积÷建设用地面积

建筑面积是指建筑物自然层外墙结构外围水平面积。建筑面积计算应符合国家《建筑工程建筑面积计算规范》,还应符合本办法的规定。

建设用地面积是指城市规划确定的用地范围,不包括规划的城市道路、河道、绿地等城市公共设施、市政设施用地面积。

第四条  建设用地容积率限值按以下范围进行控制:

办公、住宅、商业用地容积率上限应符合《甘肃省城镇规划管理技术规程》规定,其下限办公用地不宜小于0.7,住宅、商业用地不宜小于1.0

工业用地容积率应符合国土资源部《工业项目建设用地控制指标》规定。

物流仓储用地容积率不宜大于3.0,不宜小于0.7

旧城区改造、棚户区、城中村、重要节点和沿街建筑物改造的,重大公共服务项目和原址拆迁修建标志性建筑物的,城市规划以及行业规定有特殊要求的,经论证后可突破容积率限值。

第五条  除需要大空间的公共建筑外,当住宅建筑层高大于3.3米、小于等于4.5米,公寓、办公建筑层高大于4.8米、小于等于6.0米,商业建筑层高大于5.4米、小于等于6.6米的,计算容积率指标时,该层建筑面积均按该层实际建筑面积的1.5倍计算;当住宅建筑层高大于4.5米,公寓、办公建筑层高大于6.0米,商业建筑层高大于6.6米,厂房、仓库建筑层高大于8.0米的,计算容积率指标时,该层建筑面积均按该层实际建筑面积的2.0倍计算。

住宅、公寓建筑的起居厅,办公、商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅、大型会议室、礼堂、电影放映室等需要大空间的,仍按其实际建筑面积计算容积率。

第六条  新建建筑四周被地形部分掩埋的,当掩埋长度不足本层建筑外墙周长三分之一时,该层建筑面积全部计入容积率;掩埋长度超过本层建筑外墙周长三分之一、不足三分之二时,该层建筑面积的二分之一计入容积率;掩埋长度超过本层建筑外墙周长三分之二时,该层建筑面积不计入容积率。建筑物半地下室建筑面积的一半计入容积率。

第七条  老旧住宅小区改造,在不影响小区交通、消防及已有住户日照等小区公共安全,不损害利害关系人合法权益、不侵占城市公共利益的前提下,新建幼儿园、卫生站、文化活动室、托老所、地上停车库、公厕、垃圾转运站等公共服务设施和住宅外挂电梯井的,以及在单位院落内修建向社会开放的地上停车库的,其建筑面积不计入容积率。以上设施建设,需经建设单位申请,三分之二以上的业主同意(单位院落修建地上停车库除外),城乡规划主管部门会同行业主管部门审查,市、县城市规划委员会审定。行业主管部门应加强监督落实和后期运营管理。

第三章  容积率核定

第八条 以出让方式提供国有土地使用权的,在国有土地使用权出让前,市、县城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划,提出容积率等规划条件,作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定容积率等规划条件的地块,不得出让国有土地使用权

以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目,建设单位应当向市、县城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请,由市、县城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地容积率等控制性指标,核发建设用地规划许可证。建设单位在取得建设用地规划许可证后,方可向县级以上土地主管部门申请用地。

已出让土地无《规划条件通知书》的,建设单位在实施项目建设前应向市、县土地主管部门提出完善土地出让合同申请,经土地主管部门核查后向城乡规划主管部门提请出具该宗用地《规划条件通知书》,城乡规划主管部门依据控制性详细规划制定该用地《规划条件通知书》,回复土地主管部门。土地主管部门依据核定的《规划条件通知书》完善土地出让相关手续。

第四章  容积率调整

第九条 任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标,不得随意调整,确需调整的,应按规定程序进行。

第十条 在国有土地使用权划拨或出让前需调整控制性详细规划确定的容积率,符合下列情形之一的,方可进行调整:

(一)新编或修改的城市总体规划对规划地段有新要求的;

(二)国家、省、市有关政策、规范、标准发生变化的;

(三)实施国家、省、市、县重点工程,需修改规划解决的;

(四)落实促进地方经济总量财政收入增长、地方就业和政府基础设施投入增加,完善城市功能,提升城市品质等省、市、县重大招商引资项目,需修改规划解决的;

(五)规划地段内出现新的利害关系,需修改规划解决的;

(六)行业规划、城市基础设施、公益性设施对规划地段有新要求的;

(七)出让或划拨地块规模发生变化,造成地块指标发生变化的;

(八)确因重大项目布局,需对用地功能进行调整的;

(九)旧城区改造、棚户区、城中村、重要节点和沿街建筑物改造,重大公共服务项目和原址拆迁修建标志性建筑物的地块,经论证确需修改规划的;

(十)基础设施、公共服务设施规模或供给方式发生重大变化的;

(十一)经论证、评估,确需修改规划的其它情形。

第十一条 在国有土地使用权划拨或出让前需调整控制性详细规划确定的容积率,应当遵循以下程序:

(一)城乡规划主管部门组织对控制性详细规划修改的必要性进行专题论证;

(二)城乡规划主管部门应当采用多种方式征求规划地段内利害关系人的意见,必要时组织听证;

(三)城乡规划主管部门提出修改控制性详细规划的建议,并向市、县城市规划委员会专题报告,经同意后组织编制修改方案;

(四)城乡规划主管部门组织相关部门、专家、利益相关人对修改方案进行评议审查;

(五)城乡规划主管部门利用网络、媒体或当地固定场所对修改方案进行公示;

(六)城乡规划主管部门将修改方案报原审批机关审定批复、原备案机关备案,并进行公布。报批材料中应当附具规划地段内利害关系人意见及处理结果。

控制性详细规划修改涉及城市总体规划强制性内容的,应当按法定程序先修改总体规划。

第十二条 国有土地使用权一经划拨或出让,任何建设单位或个人都不得擅自更改规划确定的容积率。

在符合下列情形之一时,方可申请调整:

(一)因城乡规划修改造成地块开发条件变化的;

(二)因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设或文物保护需要,导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的;

(三)国家和省、市发展战略、产业导向及有关政策发生变化的;

(四)因落实省、市、县重大招商引资,对已出让或划拨地块相关建设条件提出新要求的;

(五)法律、法规规定的其他条件。

第十三条 国有土地使用权划拨或出让后拟调整容积率的,应当遵循以下程序:

(一)建设单位或个人向市、县城乡规划主管部门提出书面申请报告,说明调整的理由并附拟调整方案,调整方案应表明调整前后的用地总平面布局方案、主要经济技术指标建筑空间环境、与周围用地和建筑的关系、交通影响评价等内容;

(二)市、县城乡规划主管部门就是否调整容积率及收回土地使用权征求土地主管部门意见,并组织技术人员、相关部门、专家对容积率修改的必要性进行专题论证;

(三)城乡规划主管部门应当通过本地主要媒体和现场进行公示等方式征求规划地段内利害关系人的意见,必要时应进行走访、座谈或组织听证;

(四)经论证确需修改的,城乡规划主管部门依法提出修改建议并附有关部门意见、论证、公示等情况报市、县人民政府审定。经论证不同意修改的,城乡规划主管部门告知申请人并说明原因;

(五)拟调整容积率不符合划拨或出让地块控制性详细规划要求的,应按第十一条的规定先修改控制性详细规划,并报市、县人民政府批准;

(六)城乡规划主管部门重新拟定容积率调整的规划条件,函告土地主管部门。市、县土地主管部门依据新核定规划条件的容积率等规划指标,按现时市场价补缴土地出让费,完善土地相关手续。

第十四条  城乡规划主管部门组织专家论证应根据项目情况确定专家的专业构成和数量,从建立的专家库中选取有关专家,人数应为不少于3人的奇数,论证意见应当附专家名单和本人签名,保证专家论证的公正性、科学性。专家与申请调整容积率的单位或个人有利害关系的,应当回避。

第十五条 市、县城乡规划主管部门应将容积率调整程序、各环节责任部门等内容在办公地点和政府网站上公开。在论证后,应将参与论证的专家名单公开。

第五章  容积率核实

第十六条 城乡规划主管部门对建设项目实施规划管理,必须严格遵守经批准的控制性详细规划确定的容积率。

对同一建设项目,在给出规划条件、建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设项目竣工规划核实过程中,城乡规划主管部门给定的容积率均应符合控制性详细规划确定的容积率,并将各环节的审批结果公开,直至该项目竣工验收完成。

对分期开发的建设项目,各期建设工程规划许可确定的地上建筑面积的总和,应该符合规划条件、建设用地规划许可证确定的容积率要求。

第十七条 各级城乡规划主管部门对建设工程规划实施情况进行核实时,要严格审查建设工程是否符合容积率要求。未经核实或经核实不符合容积率要求的,建设单位不得组织竣工验收。

第六章   

第十八条 因建设单位或个人原因提出申请容积率调整而不能按期开工的项目,依据土地闲置处置有关规定执行。

第十九条 建设单位违反本办法规定,擅自调整容积率进行建设的,经市、县城乡规划主管部门调查取证后,移交县、区城市管理综合执法部门依法进行处罚。

第二十条 违反本办法规定进行容积率调整或违反公开公示规定的,按照《城乡规划违法违纪行为处分办法》规定对相关责任人员依法给予处分。

第二十一条 本办法自印发之日起施行,有效期5年。

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